Innover pour grandir L�acc�s � la propri�t� par la formule coop�rative
Par Serge Forget: Directeur, F�d�ration des Coop�ratives d�habitation de l�Outaouais

La F�d�ration des coop�ratives d�habitation de l�Outaouais,(F�CHO) gr�ce � PATDEC et cinq autres partenaires du milieu, est dor�navant en mesure d�offrir un nouveau produit d�habitation pour la client�le dont les revenus familiaux annuels se situent entre 35 000$ et 65 000$.

La probl�matique
En avril 2003, la FECHO est pr�occup�e par la difficult� grandissante des familles � revenus moyens � se loger ad�quatement � un co�t raisonnable. En effet, les co�ts de construction rendent de plus en plus dispendieux l�achat de la maison uni familiale. Pour y avoir acc�s, une famille doit consacrer un minimum de 20 000$ par ann�e afin de couvrir tous les co�ts reli�s � l�acquisition de ce type de maison. Force est de constater l�importance de cette somme pour une famille dont les revenus sont de l�ordre de 45 000$ ou 50 000$ avant imp�t.

Reste le logement locatif traditionnel : triplex, duplex, etc. Malheureusement, de ce c�t� il n�y a presque plus d�offre. Les entrepreneurs, � cause des co�ts de construction et de la demande des � b�b�s boomers � approchant de la retraite, se sont tourn�s vers les condominiums de luxe et le march� de la deuxi�me maison. De plus, le peu de logements locatifs traditionnels qui se construit est accapar� par la client�le d�Ottawa � un prix tr�s �lev� qui, m�me exorbitant, est moins �lev� qu�� Ottawa.

Pour ajouter � cette situation, les programmes de d�veloppement de logement coop�ratif et sans but lucratif, traditionnellement orient�s vers une client�le mixte, deviennent de plus en plus exclusifs � la client�le ayant des revenus inf�rieurs aux besoins de base soient, actuellement inf�rieurs � 34 000$ pour une famille de 4 personnes et plus et � 24 500$ pour un couple ou une personne seule.

L�hypoth�se de solution:
Comment la FECHO pouvait-elle d�velopper une solution � ce probl�me?
Apr�s quelques rencontres avec deux partenaires en 2003, le Conseil R�gional de D�veloppement (CRDO) et la Coop�rative de D�veloppement R�gional Outaouais-Laurentides (CDROL), nous nous sommes entendu sur l�hypoth�se suivante: la formule coop�rative en habitation pouvait offrir une solution � ce probl�me et occuper ce cr�neau de march� avec de nouveaux produits d�habitation.

Nous allions d�velopper des coop�ratives d�habitation avec participation financi�re des membres. En effet la client�le cible des 35 000$-65 000$ se compose de m�nages ayant une certaine capacit� de payer sans pour autant avoir de capital disponible. La formule collective en coop�rative devrait permettre de diminuer sensiblement les co�ts de d�veloppement et d�acquisition. Les ressources et les volumes du mouvement coop�ratif en habitation devraient permettre de diminuer les co�ts d�op�ration.

La m�thode:
La F�d�ration allait �tre le ma�tre d��uvre de la mise en place de notre solution; il fallait cependant r�pondre � deux questions pr�alables :

• Comment �viter l'improvisation et se donner les connaissances n�cessaires pour proposer les bonnes solutions � la bonne client�le?
• Comment cr�er la synergie n�cessaire � soutenir les efforts de la FECHO dans son milieu?

La r�ponse � la premi�re a �t� la n�cessit� de faire une recherche afin de v�rifier l�existence et la nature du march�, �tudier les diverses exp�riences tent�es et r�alis�es, au Qu�bec, au Canada et ailleurs, choisir et adapter les formules gagnantes � la client�le et r�aliser des projets pilotes concrets. Il nous fallait donc financer cette recherche d�envergure, la FECHO n�ayant pas les moyens de le faire.

Nous avons r�pondu � la deuxi�me en trouvant le moyen de financer la recherche que la premi�re question nous imposait. Nous avons d�cid� de nous associer des partenaires afin de financer la recherche ce qui nous permettait de pr�senter notre projet et de le faire cautionner par du financement direct.

Au point de d�part nous �tions trois; la F�CHO, le CRDO ( Conf�rence r�gionale de d�veloppement de l� Outaouais) et la CDROL (Coop�rative de d�veloppement r�gional Outaouais-Laurentides); pouvions-nous �largir ce cercle? Le premier organisme auquel ous avons pens� fut le PATDEC. Nous avions besoin d�aide afin de proc�der � des �tudes techniques et professionnelles en �conomie communautaire. De plus faire une demande � PATDEC est une tr�s bonne exp�rience d�organisation, de pr�cision et d�encadrement d�un projet.

Notre projet �tant devenu pr�cis, concret et relativement peu co�teux, nous avons eu l�appui concret des Caisses Populaires Desjardins, de la Soci�t� de Diversification de l� Outaouais, des Centres Locaux de D�veloppement de Gatineau et de Papineau. Ces organismes ont appuy� le projet concr�tement en r�unissant pr�s de 100 000$ pour cette recherche, auxquels se sont ajout�s 10 000$ de subvention de la Soci�t� d�Habitation du Qu�bec. Nous avions donc cr�dibilit�, rayonnement dans le milieu et financement.

R�sultats
Notre recherche nous a d�montr� qu�il y a un march� mais � deux facettes diff�rentes selon les besoins. Elle nous a permis d�identifier deux mod�les de d�veloppement permettant de r�pondre � ces besoins : la coop�rative d�habitation � droits superficiaires et la coop�rative d�habitation avec capitalisation des membres, et diff�rents moyens de financement pour les r�aliser.

La coop�rative � droits superficiaires est celle o� la coop�rative acquiert un terrain, �tablit le plan d�implantation et pr�cise le programme architectural puis c�de le droit d�utiliser une superficie de terrain � chacun de ces membres en �change du paiement d�une redevance, et ceux-ci construisent une maison dont ils poss�dent les titres de propri�t�.

La coop�rative g�re ensuite les espaces communs et les services que les membres lui confient lors des assembl�es g�n�rales. La coop�rative avec capitalisation des membres est une coop�rative d�habitation locative o� les membres apr�s avoir d�fini le programme architectural, investissent une partie du capital n�cessaire � la construction sous forme de parts privil�gi�es. Ils louent ensuite leur logement � un co�t variant selon la partie du capital investi.

R�sultats
L��tude nous a permis de mettre en marche la r�alisation d�une coop�rative � droit superficiaire : la coop�rative d�habitation � Nouvelle Vague �. Elle est actuellement en recherche de terrain et de financement pendant que ses membres d�finissent le programme architectural avec leur architecte. Nous pr�voyons la mise en chantier de 30 maisonnettes en rang�es en 2005.

Pour la coop�rative avec investissement capital nous travaillons avec les MRC* de Papineau et de la Haute Gatineau pour la constitution des premi�res coop�ratives. Ces projets pilote nous permettrons de d�finir les param�tres l�gaux n�cessaires � prot�ger les droits des membres et de la coop�rative tous en d�veloppant les cadres financiers n�cessaires.

Nous allons publiciser chacune des �tapes de r�alisation de sorte qu�une fois les premiers projets r�alis�s, le produit soit connu et que son d�veloppement puisse s�acc�l�rer. Le mouvement coop�ratif en habitation doit s�adapter aux nouvelles r�alit�s et �largir son rayonnement aupr�s de nouvelles client�les. Il doit se renouveler et constamment innover. C�est ce que nous avons fait avec ce projet et nous esp�rons que d�autres collectivit�s � travers le Qu�bec verront dans notre exp�rience un mod�le � implanter.

Pour de plus amples informations, veuillez communiquer avec la F�d�ration des Coop�ratives d�Habitation de l�Outaouais au 819-243-3717 ou consulter le site web au: www.cooperativehabitation.coop
* MRC = Municipalit� R�gional de Comt�

Back